Gastos de comprar una vivienda de segunda mano
Cuenta entre un 10 % y un 14 % del precio en gastos e impuestos, además del precio. La horquilla es tan ancha porque casi todo es el ITP, y el ITP depende de tu comunidad autónoma: sobre 200.000 €, el mismo piso cuesta unos 13.400 € de gastos en Madrid y unos 21.400 € en Cataluña.
Y es dinero en efectivo. La hipoteca financia el precio de la vivienda, no los impuestos ni la notaría. Esto es lo que más operaciones tumba.
Qué se paga, exactamente
1. ITP — el que se lleva casi todo
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda usada. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y va aproximadamente del 4 % al 13 %. Es, con diferencia, la partida mayor: normalmente entre el 70 % y el 85 % de todo lo que pagas de más.
Ojo con la base: no se calcula necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Ver los tipos de ITP por comunidad autónoma en 2026 →
2. Notaría — arancel oficial, no presupuesto
La factura del notario no se negocia: la fija el Estado por el Real Decreto 1426/1989, en una escala por tramos sobre el valor del inmueble. Todos los notarios cobran lo mismo por la misma escritura.
Es también menos dinero del que la gente teme: sobre 200.000 €, unos 434 € con IVA incluido.
Fuente · RD 1426/1989, arancel de los Notarios (BOE).
3. Registro de la Propiedad — también arancel oficial
Inscribir la compra tiene su propio arancel, fijado por el Real Decreto 1427/1989, con la misma lógica de tramos. Sobre 200.000 €, unos 225 € con IVA.
Fuente · RD 1427/1989, arancel de los Registradores (BOE).
4. Gestoría — la única realmente negociable
Tramita la liquidación del impuesto y la inscripción. Ronda los 300 €, aunque varía. Si hay hipoteca, el banco suele imponer su gestoría; si no la hay, puedes hacerlo tú y ahorrártelo entero.
5. Tasación — solo si hay hipoteca
El banco necesita tasar el inmueble para conceder el préstamo. Suele costar entre 300 y 600 €. Desde la Ley 5/2019 (LCCI) la paga el cliente, pero la tasación es tuya: tiene seis meses de validez y puedes llevarla a otro banco.
La factura oficial, según el precio
Notaría y registro calculados con las escalas oficiales, IVA del 21 % incluido. Estas dos cifras son exactas, no estimaciones.
| Precio | Notaría | Registro | Suma |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 343 € | 162 € | 505 € |
| 150.000 € | 403 € | 207 € | 610 € |
| 200.000 € | 434 € | 225 € | 659 € |
| 300.000 € | 494 € | 262 € | 756 € |
| 400.000 € | 555 € | 298 € | 853 € |
Calculado con las escalas del RD 1426/1989 y el RD 1427/1989. Puede haber pequeñas variaciones por copias, folios y notas simples.
Un ejemplo completo: 200.000 €, con hipoteca
El mismo piso, el mismo precio, tres comunidades distintas:
| Concepto | Madrid (6 %) | Galicia (8 %) | Cataluña (10 %) |
|---|---|---|---|
| ITP | 12.000 € | 16.000 € | 20.000 € |
| Notaría | 434 € | 434 € | 434 € |
| Registro | 225 € | 225 € | 225 € |
| Gestoría | 300 € | 300 € | 300 € |
| Tasación | 400 € | 400 € | 400 € |
| Total de gastos | 13.359 € | 17.359 € | 21.359 € |
| Sobre el precio | 6,7 % | 8,7 % | 10,7 % |
Sin tipos reducidos aplicados. Con el tipo joven, la cifra puede bajar mucho: ver la guía de ITP.
Lo que la hipoteca sí paga y lo que no
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de la hipoteca cambió y hoy es bastante favorable al comprador:
- Los paga el banco: el AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura de préstamo, el registro de la hipoteca y su gestoría.
- Los pagas tú: la tasación, y tu copia de la escritura si la pides.
Esto es solo la hipoteca. Los gastos de la compraventa —ITP, notaría y registro de la compra— siguen siendo íntegramente del comprador.
Fuente · Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE).
Los que casi nadie presupuesta
- La nota simple del Registro, unos 10 €. Pídela siempre: dice quién es el dueño de verdad y si hay cargas, embargos o hipotecas vivas.
- El certificado de estar al corriente con la comunidad, y las derramas aprobadas pero no ejecutadas — que se heredan con el piso.
- El IBI del año en curso, que se prorratea entre vendedor y comprador.
- La plusvalía municipal, que legalmente paga el vendedor, pero que en mercados tensionados se intenta trasladar al comprador. Léelo en el contrato de arras.
- La mudanza y lo mínimo para entrar a vivir: electrodomésticos, cortinas, una cama. Se olvida siempre y son varios miles.
La regla práctica
Antes de mirar pisos, calcula al revés: si tienes 60.000 € ahorrados y necesitas un 20 % de entrada más un 12 % de gastos, tu techo real de precio está en torno a 187.000 €, no en 200.000 €. Empezar por ahí ahorra visitas a pisos que no te puedes permitir y ofertas que no puedes sostener.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio en gastos e impuestos?
Entre un 10 % y un 14 % del precio, además del precio. La horquilla es tan ancha porque casi todo es el ITP, y el ITP depende de tu comunidad autónoma.
¿Cuánto son los gastos de un piso de 200.000 €?
Unos 13.400 € en Madrid y unos 21.400 € en Cataluña. El mismo piso, la misma operación: la diferencia es el tipo de ITP de cada comunidad.
¿La hipoteca paga los gastos de la compra?
No. La hipoteca financia el precio de la vivienda, no los impuestos ni la notaría. Es dinero en efectivo, y es lo que más operaciones tumba.
¿Se pueden negociar la notaría y el registro?
No: los dos van por arancel oficial (RD 1426/1989 y RD 1427/1989), así que cobran lo mismo en todas partes. La gestoría es la única partida realmente negociable, y la tasación solo aparece si hay hipoteca.
¿Qué gastos se le olvidan a casi todo el mundo?
Los que no aparecen en ninguna simulación: la mudanza, el alta de suministros, y lo que haya que arreglar antes de entrar a vivir.