Gastos de comprar una vivienda de segunda mano

Última actualización 24 de agosto de 2026

Qué se paga, exactamente

1. ITP — el que se lleva casi todo

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda usada. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y va aproximadamente del 4 % al 13 %. Es, con diferencia, la partida mayor: normalmente entre el 70 % y el 85 % de todo lo que pagas de más.

Ojo con la base: no se calcula necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.

Ver los tipos de ITP por comunidad autónoma en 2026 →

2. Notaría — arancel oficial, no presupuesto

La factura del notario no se negocia: la fija el Estado por el Real Decreto 1426/1989, en una escala por tramos sobre el valor del inmueble. Todos los notarios cobran lo mismo por la misma escritura.

Es también menos dinero del que la gente teme: sobre 200.000 €, unos 434 € con IVA incluido.

Fuente · RD 1426/1989, arancel de los Notarios (BOE).

3. Registro de la Propiedad — también arancel oficial

Inscribir la compra tiene su propio arancel, fijado por el Real Decreto 1427/1989, con la misma lógica de tramos. Sobre 200.000 €, unos 225 € con IVA.

Fuente · RD 1427/1989, arancel de los Registradores (BOE).

4. Gestoría — la única realmente negociable

Tramita la liquidación del impuesto y la inscripción. Ronda los 300 €, aunque varía. Si hay hipoteca, el banco suele imponer su gestoría; si no la hay, puedes hacerlo tú y ahorrártelo entero.

5. Tasación — solo si hay hipoteca

El banco necesita tasar el inmueble para conceder el préstamo. Suele costar entre 300 y 600 €. Desde la Ley 5/2019 (LCCI) la paga el cliente, pero la tasación es tuya: tiene seis meses de validez y puedes llevarla a otro banco.

La factura oficial, según el precio

Notaría y registro calculados con las escalas oficiales, IVA del 21 % incluido. Estas dos cifras son exactas, no estimaciones.

Calculado con las escalas del RD 1426/1989 y el RD 1427/1989. Puede haber pequeñas variaciones por copias, folios y notas simples.

Un ejemplo completo: 200.000 €, con hipoteca

El mismo piso, el mismo precio, tres comunidades distintas:

Sin tipos reducidos aplicados. Con el tipo joven, la cifra puede bajar mucho: ver la guía de ITP.

Lo que la hipoteca sí paga y lo que no

Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de la hipoteca cambió y hoy es bastante favorable al comprador:

• Los paga el banco: el AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura de préstamo, el registro de la hipoteca y su gestoría.
• Los pagas tú: la tasación, y tu copia de la escritura si la pides.

Esto es solo la hipoteca. Los gastos de la compraventa —ITP, notaría y registro de la compra— siguen siendo íntegramente del comprador.

Fuente · Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE).

Los que casi nadie presupuesta

• La nota simple del Registro, unos 10 €. Pídela siempre: dice quién es el dueño de verdad y si hay cargas, embargos o hipotecas vivas.
• El certificado de estar al corriente con la comunidad, y las derramas aprobadas pero no ejecutadas — que se heredan con el piso.
• El IBI del año en curso, que se prorratea entre vendedor y comprador.
• La plusvalía municipal, que legalmente paga el vendedor, pero que en mercados tensionados se intenta trasladar al comprador. Léelo en el contrato de arras.
• La mudanza y lo mínimo para entrar a vivir: electrodomésticos, cortinas, una cama. Se olvida siempre y son varios miles.

La regla práctica

Antes de mirar pisos, calcula al revés: si tienes 60.000 € ahorrados y necesitas un 20 % de entrada más un 12 % de gastos, tu techo real de precio está en torno a 187.000 €, no en 200.000 €. Empezar por ahí ahorra visitas a pisos que no te puedes permitir y ofertas que no puedes sostener.

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