Calculadora de gastos de compra
Cuenta entre un 10 % y un 14 % del precio en gastos e impuestos, además del precio. La horquilla es tan ancha porque casi todo es el impuesto, y el impuesto depende de tu comunidad.
Y es dinero en efectivo. La hipoteca financia el precio de la vivienda, no los impuestos ni la notaría. Esto es lo que más operaciones tumba.
La calculadora necesita JavaScript. Sin él, aquí abajo tienes explicado cómo se hace la cuenta y de dónde sale cada cifra.
Gratis y sin registro. Los tipos y los aranceles son los mismos que usa la aplicación: este formulario carga el propio modelo de Visiteka, no una copia.
Qué se paga, exactamente
Son cinco o seis partidas, y solo dos de ellas se pueden negociar.
Impuesto: ITP, o IVA + AJD
Se lleva casi todo. En segunda mano es el ITP, que fija cada comunidad y va del 4 % al 13 %. En obra nueva no hay ITP: se paga IVA al 10 % más AJD, que también es autonómico.
Notaría y registro: arancel oficial, no presupuesto
No son estimaciones ni medias de mercado: los dos van por arancel oficial, fijado por el Real Decreto 1426/1989 y el Real Decreto 1427/1989. Cobran lo mismo en todas partes, así que se pueden calcular exactamente. No se negocian.
Gestoría: la única realmente negociable
Se encarga de los trámites y de liquidar el impuesto. Es la partida donde hay margen, y a veces la impone el banco si hay hipoteca.
Tasación: solo si hay hipoteca
El banco necesita saber cuánto vale la vivienda antes de prestar sobre ella. Si compras sin financiación, esta partida desaparece — por eso la calculadora la quita al desmarcar la hipoteca.
Por qué esto tumba operaciones
La hipoteca financia el precio de la vivienda, hasta el 80 % de su valor. Los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría van aparte y en efectivo. Sobre 200.000 € pueden ser más de 20.000 € que hay que tener ahorrados además de la entrada, y es la cuenta que más gente descubre tarde.
Lo que esta cuenta no incluye
La mudanza, el alta de suministros y lo que haya que arreglar antes de entrar a vivir. Esa última partida es la que más varía y la que decide qué piso sale realmente mejor: un piso más barato que necesita cocina y baño puede acabar costando más que uno más caro y listo para entrar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio en gastos e impuestos?
Entre un 10 % y un 14 % del precio. La horquilla es tan ancha porque casi todo es el impuesto de transmisiones, que depende de la comunidad autónoma.
¿La hipoteca paga los gastos de la compra?
No. La hipoteca financia el precio de la vivienda, no los impuestos ni la notaría. Es dinero en efectivo que hay que tener antes de firmar.
¿Se pueden negociar la notaría y el registro?
No: los dos van por arancel oficial (RD 1426/1989 y RD 1427/1989) y cobran lo mismo en todas partes. La gestoría es la única partida realmente negociable.
¿Hay que pagar tasación siempre?
Solo si pides hipoteca. El banco necesita tasar la vivienda antes de prestar sobre ella; en una compra sin financiación esa partida no existe.
¿Qué gastos se le olvidan a casi todo el mundo?
La mudanza, el alta de suministros y lo que haya que arreglar antes de entrar a vivir. Esa última partida es la que decide qué piso sale realmente mejor.