Qué mirar al visitar un piso
Son 79 comprobaciones repartidas en 12 grupos, y todas se hacen sin instrumental. El criterio para que una entre en la lista es estrecho a propósito: solo entra lo que se ve, se toca, se huele o se prueba con el móvil y un mechero. Nada que haya que preguntarle a un técnico.
29 de ellas caben en una visita de quince minutos, y son las marcadas como Simple. El resto pide una segunda vuelta, o una primera con calma.
Cómo se recorre
Esta página agrupa las comprobaciones por tipo de problema, que es como se leen bien: todas las humedades juntas, todas las grietas juntas. Durante la visita real conviene hacer lo contrario y recorrer habitación por habitación, entrando una sola vez a cada estancia y respondiendo ahí todo lo suyo — ir y volver del salón al baño tres veces es como se pierden los quince minutos.
No todas aplican a todas las viviendas. Las comprobaciones se preguntan sobre los espacios que la casa tiene: 21 tipos de espacio en total, de un dormitorio a una parcela. Un piso no se revisa como una casa, y una vivienda sin gas no tiene el grupo de gas.
Cuando una comprobación solo se hace en sitios concretos, se dice al lado del nivel.
Antes de entrar
Diez minutos de preparación cambian bastante lo que se ve dentro. Mira la dirección en el callejero para ver la fachada y el estado de la calle, y si puedes, visita después de un par de días de lluvia: es cuando una filtración está fresca y visible. Un piso visto tras tres semanas secas enseña la mitad.
Humedades
La humedad casi nunca se ve de frente: se ve abajo, detrás y arriba. Lo caro no es la mancha, es de dónde viene el agua.
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Simple
Zócalos y parte baja de las paredes
Manchas, salitre o pintura abombada abajo = humedad que sube del terreno
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Simple
Manchas en techo o paredes
Manchas o cercos = filtración o fuga de un vecino
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Simple · Edificio y exterior
Manchas en techos de la última planta
Manchas o cercos bajo cubierta = filtración del tejado
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Simple · Garaje
Techo y paredes del garaje
Manchas = filtración desde arriba
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Avanzada
Manchas en el borde de las ventanas
Cercos oscuros = entra agua por el hueco
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Avanzada
Pared que da al baño, por el otro lado
Manchas = ducha sin impermeabilizar
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Avanzada
Interior y fondo de los armarios
Mirar detrás: moho e hinchazón se esconden ahí
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Avanzada
Olor a humedad
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Avanzada
¿Alguna pared se nota fría o mojada al tacto?
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Avanzada · Trastero
Trastero
Seco y con rejilla = bien
Grietas y estructura
Casi todas las grietas son del revestimiento y no pasa nada. Las que importan se reconocen por dónde están y por cómo van.
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Simple
Grietas en paredes
Golpear con los nudillos: hueco = tabique, macizo = carga
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Simple · Edificio y exterior
Grietas en la fachada
Mirar desde la acera de enfrente, y en las esquinas del edificio
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Avanzada
¿Hay grietas en diagonal desde esquinas de puertas o ventanas?
Indican movimiento del edificio
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Avanzada
Vigas de madera a la vista
Agujeritos = carcoma · túneles de barro = termita
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Avanzada
Vigas u hormigón visto en techos y balcones
Óxido o trozos desprendidos = armadura corroída
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Avanzada
Suelos nivelados
App de nivel del móvil, o mirar el zócalo y la holgura de las puertas
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Avanzada · Edificio y exterior
Ampliaciones o añadidos de la casa
Chapa, perfiles o barandillas haciendo de estructura = mal
Cubierta, terrazas y balcones
Lo que está encima de tu cabeza y lo que sobresale de la fachada: es donde la reparación se convierte en derrama de comunidad.
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Simple · Terraza
Suelo de la terraza
Grietas, baldosas sueltas o juntas abiertas = filtra
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Simple · Balcón
Borde exterior del balcón (el canto)
Grietas u óxido asomando = armadura corroída
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Avanzada · Jardín, Parcela, Edificio y exterior
¿Hay canalones o bajantes de uralita (fibrocemento gris)?
Contienen amianto
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Avanzada · Terraza, Edificio y exterior
Juntas de la cubierta plana verdes?
Vegetación creciendo entre juntas = agua retenida
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Avanzada · Terraza
¿El agua de la terraza va hacia el sumidero?
Mirar si hay charcos o pendiente al revés
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Avanzada
Barandillas
Empujar con la mano: se mueve = mal. Óxido en los anclajes = mal
Fachada
Se mira desde la calle, antes de entrar, y cuesta cero. Una fachada en obras es una derrama que ya está aprobada.
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Simple · Edificio y exterior
¿Redes o mallas de protección en el edificio?
Hay desprendimientos y habrá derrama
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Avanzada · Edificio y exterior
¿Se marcan franjas horizontales en la fachada?
Son los cantos de forjado, pierden calor
Ventanas y persianas
Es la partida que más se nota en la factura de la luz y la más fácil de comprobar: un mechero basta.
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Simple
Ventanas
Apertura y cierre de todas las ventanas de la estancia
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Avanzada
Persianas
Subir y bajar las persianas de la estancia
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Avanzada
Ventanas aisladas
Colocar un mechero al lado de la ventana, si la llama se mueve entra aire
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Avanzada
Cristales
Mirar el canto del vidrio en el marco · Verás una serie como 4 / 16 / 4 escrita en la barra de metal entre los dos vidrios
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Avanzada
¿vaho o gotas entre los dos cristales?
La cámara está rota, hay que cambiar el vidrio
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Avanzada
Ventanas de madera
Grises, agrietadas o descascarilladas por el sol = mal
Electricidad
Una instalación vieja no se ve: se deduce del cuadro, de los enchufes y de la potencia contratada.
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Simple · Instalaciones
Botón de test de los diferenciales
Pulsarlo: si salta la luz, protege. Si no salta = mal
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Simple · Instalaciones
Cuadro eléctrico
Un solo interruptor para toda la casa = mal. Varios = bien
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Avanzada · Instalaciones
¿Se ven cables de tela o instalación antigua vista?
Instalación a renovar entera
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Avanzada
Enchufes
Probarlos uno a uno con el cargador del móvil
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Avanzada
Interruptores y puntos de luz
Encender todo, también dentro de armarios
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Avanzada
¿Enchufe dentro de la ducha o junto al lavabo?
Está prohibido
Fontanería
El agua se comprueba abriendo grifos, y hay que abrirlos de verdad, varios a la vez.
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Simple · Instalaciones
Funcionamiento llave de paso general
Suele estar en cocina, baño o entrada
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Simple · Instalaciones
Agua del primer chorro
Marrón o turbia = tuberías oxidadas
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Simple
Grifos
Abrirlos y cerrarlos todos
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Simple
Debajo del lavabo y del fregadero, con el agua corriendo
Gotas o cerco de humedad = mal
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Avanzada · Instalaciones
Presión con dos grifos abiertos a la vez
Si cae mucho el chorro = mal
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Avanzada
Agua caliente
Esperar a que llegue en cada grifo de la estancia
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Avanzada
¿Hay desagües con gomas, flexos o sin sifón?
Traen malos olores
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Avanzada · Baño, Aseo
Cisterna del váter
Tirar y mirar: si el agua de la taza se mueve sola, pierde
Calefacción y agua caliente
Lo que calienta la casa y el agua. La antigüedad de la caldera es un dato que se lee en su propia placa.
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Simple · Instalaciones
¿Enciende la caldera y da agua caliente?
Si no la encienden, marcar N/A
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Simple · Instalaciones
Estado de la caldera
Goteos, óxido o manchas debajo = mal
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Avanzada · Instalaciones
¿Arranca la calefacción y calientan todos los radiadores?
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Avanzada
Radiadores de la estancia, tocándolos enteros
La punta final fría = tiene aire, hay que purgar
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Avanzada
Suelo bajo el radiador
Óxido o cerco = ha perdido agua
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Avanzada
Aire acondicionado, en frío y en calor
Pedir los mandos y probarlo
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Avanzada · Salón
¿Tira la chimenea?
Acercar el mechero: la llama debe irse hacia dentro
Gas
Solo si la vivienda tiene gas. Son pocas comprobaciones y todas de seguridad.
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Avanzada · Instalaciones
¿Hay pegatina de revisión de menos de 5 años?
Suele estar junto a la caldera o el contador
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Avanzada · Cocina, Instalaciones
Tubo de gas a la vista
Agrietado, aplastado o con la fecha caducada = mal
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Avanzada · Cocina
¿Las rejillas de ventilación de la cocina están tapadas?
Taparlas es peligroso
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Avanzada
¿Hay calentador dentro del baño o de un dormitorio?
No está permitido
Baños y cocina
Baño y cocina son las dos estancias que concentran el gasto de una reforma, y las dos que más se maquillan para vender.
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Simple · Baño, Aseo
Alicatado y baldosas en general
Rotas, desconchadas o con juntas abiertas = mal
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Simple · Baño
Juntas del plato de ducha y de la bañera
Agrietadas, negras o incompletas = entra agua
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Simple · Cocina
Muebles de cocina
Abrir todo: fondos hinchados o puertas descolgadas = mal
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Simple · Cocina
Electrodomésticos
Encender vitro, horno, campana, nevera y luces
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Avanzada · Baño, Aseo
¿Hay baldosas parcheadas o distintas en el baño?
Alguien reparó una fuga ahí
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Avanzada · Baño, Aseo
Muebles del baño
Abrir todo: fondos hinchados o puertas descolgadas = mal
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Avanzada · Cocina
Campana extractora
Pegar un papel a la rejilla: si no se queda pegado, no extrae
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Avanzada
¿Hay silicona como remate o reparación por todas partes?
Suele tapar un problema
Suelos, puertas y acabados
Suelos, puertas y acabados: lo que se ve a primera vista, y donde una capa de pintura reciente cuenta una historia.
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Simple
Parquet o tarima
Tablas hinchadas, abiertas o que se levantan = mal
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Avanzada
Baldosas del suelo, golpeando con los nudillos
Suenan huecas = despegadas
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Avanzada
Rodapiés
Hinchados, despegados o directamente ausentes = mal
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Avanzada
Puertas
Que cierren sin rozar y sin quedar torcidas
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Avanzada
Puertas correderas
Que no se muevan de lado ni se salgan de la guía
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Avanzada
¿Está recién pintada solo esta estancia?
Suele tapar una mancha
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Avanzada · Instalaciones
¿Huele a pintura reciente?
Se nota al entrar, antes de acostumbrarse al olor
Exterior y parcela
Terreno, cerramientos y lo que hay fuera de la vivienda. Solo aplica si la propiedad los tiene.
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Simple · Jardín, Parcela
Muros de jardín y de contención
Manchas y salitre en la parte baja = humedad del terreno
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Simple · Jardín, Parcela
¿Hay árboles grandes pegados a la casa?
Las raíces levantan soleras y rompen desagües
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Simple · Jardín, Parcela
Encharcamientos y pendiente del terreno
Charcos o pendiente hacia la edificación = el agua no evacúa
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Simple · Piscina
Estado del vaso de la piscina
Grietas, gresite suelto o nivel bajo = mal
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Simple · Sótano
Sótano o semisótano
Húmedo, sin ventilación o sin sumidero = mal
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Simple · Garaje
Puerta del garaje
Abrirla y cerrarla entera con el mando
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Avanzada · Piscina
¿La depuradora está en marcha?
Acercarse a oírla y mirar el manómetro
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Avanzada · Jardín, Parcela, Garaje
Instalaciones hechas a mano
Riego, luces o cargador de coche improvisados = mal
Lo que hay que pedir, preguntar y fotografiar
Esto no se responde bien o mal: son cosas que hay que llevarse de la visita. Las fotos sirven para comparar en la segunda vuelta y para negociar con algo en la mano.
Fotografiar
- Placas de caldera, cuadro eléctrico, contadores y unidades de aire.
- Cada grieta con una moneda al lado como escala (para comparar en la 2ª visita y ver si crece).
- Cada mancha de humedad.
Pedir al vendedor o a la agencia
- Actas de la comunidad de los últimos 3 años (derramas, cubierta, fachada).
- Nota simple y consulta catastral.
- Cédula de habitabilidad y certificado energético.
- ITE/IEE del edificio, si es antiguo.
- Última revisión de la caldera y del gas.
- Cuota mensual de comunidad y derramas previstas.
- Facturas de luz y agua (dan pistas del consumo real y de fugas).
Preguntar
- ¿Qué reformas se han hecho y quién las hizo?
- ¿Se ha tocado alguna pared de carga?
- ¿Hay humedades conocidas o reparadas?
- ¿Hay ampliaciones sin legalizar?
- ¿Está libre de cargas y de ocupantes?
Antes_firmar
- Volver en una segunda visita, a otra hora del día.
- Meter en las arras todo lo marcado como N/A: debe probarse y funcionar antes de la compraventa.
Y después: convertirlo en dinero
Una lista de defectos no sirve para decidir. Lo que sirve es lo que cuesta arreglarlos, sumado al precio y a los impuestos: coste real = precio de venta + impuestos y gastos + reforma. Es la única forma de comparar dos pisos que se anuncian a precios distintos y acaban costando lo mismo.
Preguntas frecuentes
¿Qué hay que mirar al visitar un piso?
Doce grupos de cosas: humedades, grietas y estructura, cubierta y terrazas, fachada, ventanas, electricidad, fontanería, calefacción, gas, baños y cocina, suelos y acabados, y el exterior. En total son 79 comprobaciones, y todas se pueden hacer en una visita normal sin instrumental.
¿Cuánto se tarda en revisar un piso?
Unos quince minutos con la lista corta, que son 29 comprobaciones. La lista completa, con las 79, pide una segunda visita o una primera con calma.
¿Qué se puede comprobar sin ser técnico?
Todo lo de esta lista: el criterio de entrada es que solo entra lo que se ve, se toca, se huele o se prueba con el móvil y un mechero. Nada que exija instrumental ni conocimientos de obra.
¿Se revisa igual un piso que una casa?
No. Las comprobaciones se aplican a los espacios que la vivienda tiene: una casa suma cubierta propia, parcela y cerramientos; un piso hereda esos problemas a través de la comunidad. Por eso la lista se recorre por habitación y no de corrido.
¿Qué hago con lo que encuentre?
Convertirlo en dinero antes de hacer la oferta. Cada defecto tiene un coste aproximado de reparación, y ese coste se suma al precio y a los impuestos para saber lo que cuesta el piso de verdad.
¿Qué papeles conviene pedir en la visita?
Las actas de la comunidad de los últimos años, la nota simple, la consulta catastral, la cédula de habitabilidad, el certificado energético, la ITE si el edificio es antiguo y la última revisión de la caldera y del gas.