Cuánto ahorro hace falta para comprar un piso
No es el 20 %. Es entre el 24 % y el 31 % del precio, según la comunidad, y eso antes de tocar la reforma. En un piso de 250.000 € de segunda mano hacen falta entre 61.400 € en el País Vasco y 76.400 € en Cataluña. La regla del 20 % se refiere solo a la entrada y se olvida de los impuestos, que son la parte grande.
La razón está en una asimetría: el banco presta sobre el precio de venta, hasta el 80 %, pero tú pagas el coste total —precio, impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y lo que haya que arreglar—. Todo lo que va por encima del precio lo pones entero de tu bolsillo.
La cuenta, en una línea
Con el techo de financiación habitual en España, el 80 % del precio:
ahorro necesario = (precio × 20 %) + impuestos y gastos + reforma
Los tres sumandos son distintos y conviene no mezclarlos. El primero es la entrada, y es el único que la regla popular tiene en cuenta. El segundo depende sobre todo del ITP de tu comunidad, y va del 4 % al 10 % del precio: es lo que hace que la misma compra necesite seis puntos más de ahorro en Cataluña que en el País Vasco. El tercero es el que nadie calcula hasta que ya ha firmado.
Cuánto es, comunidad a comunidad
Un piso de 250.000 €, segunda mano, sin reforma, con financiación al 80 % y sin aplicar ningún tipo reducido. Los gastos incluyen ITP, notaría y registro con los aranceles oficiales, gestoría y tasación.
| Comunidad | Impuestos y gastos | Ahorro necesario | % del precio |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 11.407 € | 61.407 € | 24,6 % |
| Madrid | 16.407 € | 66.407 € | 26,6 % |
| Navarra | 16.407 € | 66.407 € | 26,6 % |
| Ceuta y Melilla | 16.407 € | 66.407 € | 26,6 % |
| Canarias | 17.657 € | 67.657 € | 27,1 % |
| Andalucía | 18.907 € | 68.907 € | 27,6 % |
| La Rioja | 18.907 € | 68.907 € | 27,6 % |
| Aragón | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Asturias | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Baleares | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Castilla y León | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Extremadura | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Galicia | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Murcia | 21.407 € | 71.407 € | 28,6 % |
| Cantabria | 23.907 € | 73.907 € | 29,6 % |
| Castilla-La Mancha | 23.907 € | 73.907 € | 29,6 % |
| C. Valenciana | 23.907 € | 73.907 € | 29,6 % |
| Cataluña | 26.407 € | 76.407 € | 30,6 % |
Calculado con el modelo de Visiteka: tipos de ITP vigentes en 2026 con su fuente oficial (ver la guía del ITP), aranceles de notaría y registro del RD 1426/1989 y el RD 1427/1989, y las tarifas de gestoría y tasación que usa la aplicación.
El porcentaje casi no cambia con el precio. El mismo cálculo sobre 150.000 € da entre 24,9 % y 30,9 %, y sobre 400.000 € entre 24,4 % y 30,4 %. Es porque la parte grande —entrada e ITP— es proporcional al precio; lo único que no lo es son notaría y registro, y su peso relativo baja según sube el precio. Así que el porcentaje sirve como regla de bolsillo para cualquier precio.
La reforma es lo que rompe la cuenta
Los tres sumandos no pesan igual, porque los dos primeros los puedes calcular antes de visitar nada y el tercero solo se conoce viendo la casa. Mismo piso de 250.000 € en Madrid:
| Reforma | Ahorro necesario | % del precio |
|---|---|---|
| Nada que tocar | 66.407 € | 26,6 % |
| 10.000 € | 76.407 € | 30,6 % |
| 20.000 € | 86.407 € | 34,6 % |
| 40.000 € | 106.407 € | 42,6 % |
Cada euro de reforma es un euro de ahorro, no de hipoteca: el banco presta sobre el precio, y arreglar el baño no sube el precio de compra. Por eso un piso 15.000 € más barato pero con la instalación eléctrica por rehacer no es más barato — y por eso conviene saber lo que hay que arreglar mientras lo visitas, no después.
Lo que puede mover la cifra hacia abajo
- Los tipos reducidos de ITP. Es la palanca más grande con diferencia. En muchas comunidades hay tipos para menores de 35 o 40 años, familias numerosas o vivienda habitual, y bajan el ITP a la mitad o menos. En Cataluña el 10 % pasa al 5 %: en el piso de la tabla son 12.500 € menos de ahorro. Están todos en la guía del ITP.
- Que el banco pase del 80 %. Ocurre, pero no como norma: suele ser en pisos del propio banco, con avalista, o con un perfil de ingresos muy sólido. Planificar contando con ello es la forma más rápida de quedarse corto.
- Los avales públicos para jóvenes y familias, que existen en varias comunidades y cubren parte de la entrada. Cambian con cada convocatoria, así que hay que mirar la de tu comunidad y su plazo.
Y lo que puede moverla hacia arriba
Si la tasación sale por debajo del precio, el agujero lo pones tú. El banco presta el 80 % del menor de los dos valores, precio o tasación. En un piso de 250.000 € tasado en 235.000, no presta 200.000 sino 188.000: son 12.000 € más de ahorro que aparecen a mitad de operación, cuando las arras ya están firmadas. Es el riesgo que más gente descubre tarde, y por eso conviene no apurar el ahorro hasta el último euro.
Cuánto queda de cuota
Con esos 200.000 € de préstamo, a 30 años y un 3,0 % de interés —los valores por defecto de la aplicación, no una oferta de mercado—, la cuota sale a 843 € al mes. Conviene mirar las dos cifras juntas y no una sola: el ahorro decide si puedes comprar, y la cuota si puedes seguir viviendo después de comprar.
Un aviso sobre estas cifras
Los impuestos y los aranceles están calculados con los tipos y las escalas vigentes, y cada uno cita su fuente oficial. Lo que no es exacto es el 80 %: es el techo habitual de la banca española, no una norma, y cada banco decide. Las tarifas de gestoría y tasación son las que usa la aplicación como referencia y varían con el proveedor. Y todo el cálculo supone segunda mano; en obra nueva el ITP se sustituye por IVA del 10 % más AJD, que sale distinto.